L’innovation dans la fabrique de la ville apparaît comme incontournable pour répondre aux défis de la croissance démographique, des usages et du vivre-ensemble, de la durabilité et du changement climatique. D’un côté, les villes font face à la nécessité de diminuer les émissions de gaz à effet de serre (GES)1 dans tous les domaines (aménagement, construction, transports…), de l’autre, l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 20502 les oblige à se densifier, tout en compensant l’étalement urbain résiduel par la renaturation. Ces évolutions nécessaires constituent autant d’opportunités de réinventer la ville de demain, en la rendant compacte, décarbonée et désirable.
Les piliers de la ville innovante
L’objectif d’une ville innovante consiste à assurer sa transition durable, tout en contribuant à améliorer la qualité de vie des usagers.
Durabilité et respect de l’environnement
Pour une ville innovante, les acteurs du territoire mènent une réflexion globale sur :
- L’utilisation des technologies vertes. Selon la Banque de France, elles jouent un rôle crucial pour parvenir aux objectifs climatiques fixés par le Gouvernement3. L’institution met en évidence trois améliorations technologiques : gains d’efficience énergétique, technologies de captage/stockage/valorisation du CO2 et baisse du prix relatif de l’énergie « propre ».
- La production locale d’énergies renouvelables. Par exemple, dans le quartier de La Fleuriaye à Carquefou (métropole de Nantes), plus gros ensemble certifié bâtiment passif en Europe, toutes les toitures sud sont équipées de panneaux photovoltaïques. L’énergie solaire produite couvre plus de 80 % des consommations d’énergie totale des logements4. De manière similaire, la thalassothermie sur l’ÉcoCité Euroméditerranée (Marseille) : cette technologie se sert des calories de l’eau de mer pour alimenter le chauffage et la climatisation des bâtiments. Elle permet de réduire de 80 % les émissions de CO2 par rapport à une solution énergétique traditionnelle5.
- La construction de bâtiments écoresponsables. L’objectif consiste à limiter la pression exercée sur l’environnement (matériaux biosourcés, économie circulaire, empreinte carbone, efficacité énergétique…), mais aussi sur le foncier. Cela passe par diverses modalités de conception. Parmi elles, la désimperméabilisation des sols, la surélévation, la réhabilitation de friches industrielles, commerciales et urbaines, ainsi que l’aménagement d’espaces de pleine terre.
- La gestion durable des ressources naturelles et patrimoniales. Par exemple, en valorisant les eaux usées pour les usages urbains. Bergerac économise par exemple près de 7?000 m3 d’eau potable par an en réutilisant les eaux usées. La ville s’en sert pour le nettoyage des voiries, l’arrosage des espaces verts, l’hydrocurage des réseaux d’assainissement6.
Mobilité et transports intelligents
En France, le secteur des transports reste le premier émetteur de gaz à effet de serre7. Dans ce contexte, une ville innovante se doit d’offrir des solutions pour se déplacer mieux, et autrement. Cela passe par le développement de systèmes de transport public innovants, adaptés aux besoins de tous les usagers : citoyens, travailleurs, touristes…
| Bon à savoir : Quelles innovations concrètes en matière de transport public?À l’horizon 2025, la RATP aura converti ses bus thermiques en bus plus propres, électriques ou au gaz bio GN8. En parallèle, les lignes de bus à hydrogène connaissent un fort développement9. Plus de cinquante collectivités projettent de s’en équiper, soit environ un millier de bus d’ici 203010. D’après Forbes, d’autres types de bus devraient se généraliser progressivement, à l’image des modèles autonomes et des Bus à haut niveau de service (BHNS)11. |
En parallèle, les villes s’ouvrent de plus en plus aux mobilités douces. Leurs bénéfices sont multiples, pour elles comme pour les usagers12 :
- Réduction des émissions de CO2. Le vélo génère 30 fois moins de CO2 par rapport à un véhicule thermique13.
- Baisse des nuisances sonores.
- Trafic plus fluide (diminution des embouteillages).
- Meilleure qualité de vie.
- Économies en coût de transport. Le prix moyen annuel d’un abonnement en transport en commun varie entre 30 et 100 €. Cela correspond à un, voire deux pleins d’essence14.
- Amélioration de la santé par l’activité physique.
- Réappropriation des espaces publics pour le bien de tous.
- Revitalisation des cœurs de ville.
Numérisation et infrastructure intelligente
La ville innovante se caractérise par une densification des infrastructures numériques : fibre optique, réseaux mobiles 4, puis 5G, data centers, éclairage public, réseaux d’eau potable, d’énergie… Avec la récente hausse des prix de l’énergie, la sobriété de ces équipements et services constitue désormais un sujet central pour les villes15.
La gestion intelligente de l’énergie est incarnée par la notion de Smart grid. Ce réseau d’énergie dispose d’une couche physique, pour le transit d’énergie et d’une couche numérique, pour le pilotage en temps réel des consommations. Des points d’interface, comme les capteurs, compteurs intelligents ou objets connectés (IoT), relient ces deux couches.
Aujourd’hui, les Smart grids sont essentiellement intégrées au développement des écoquartiers. Demain, elles feront partie des leviers phares pour répondre aux enjeux liés à l’électrification massive des véhicules, grâce à la recharge inversée16.
Repenser l’espace urbain
Intégration de la nature, mixité d’usages, réversibilité, inclusion… Autant de pistes pour imaginer de nouvelles politiques d’aménagement urbain.
Espaces publics modulables
Face aux besoins changeants, il devient impératif de concevoir des espaces polyvalents, avec des dispositifs éphémères, légers, démontables et réversibles. Au lieu d’être figés définitivement, ils sont évolutifs. Les villes les transforment au gré de leurs besoins. Cette nouvelle façon d’aménager l’espace urbain favorise l’émergence d’une ville plus malléable.
Dans cette perspective, les espaces verts et les zones de loisirs doivent occuper une place de choix dans cette réflexion autour de l’aménagement urbain de demain. Le Groupe REALITES participe à la renaturation des villes en intégrant des surfaces de pleine terre au sein de ses projets : espaces verts, potagers partagés, aires de jeux, lieux de promenade… Parmi eux :
- Le programme Botanica à Saint-Ouen-sur-Seine.
- Le projet Emerso à Nantes.
- Le programme Armonia à Mondeville.
Mixité fonctionnelle
La mixité fonctionnelle se caractérise par une pluralité des fonctions (économiques, culturelles, sociales, de transports…) sur un même espace. Il peut s’agir d’un quartier, d’un lotissement ou d’un immeuble.
Ce principe d’aménagement urbain est porteur de bénéfices sur tous les plans du développement durable17 :
- Favoriser « la ville des courtes distances » (« ville du quart d’heure »).
- Diminuer les inégalités spatiales au regard des services publics.
- Optimiser le bien-être des habitants.
- Encourager la compacité.
- Lutter contre l’hyperspécialisation spatiale dont souffrent certaines villes.
- Mieux valoriser le « déjà là ».
Le Groupe REALITES mène différents projets immobiliers innovants favorisant la mixité d’usages, comme :
- La Bauer Box à Saint-Ouen-sur-Seine : bureaux, espaces de travail collaboratifs, pôle santé, commerces, lieux de sorties et de restauration.
- La Découverte à Saint-Malo : commerces, pôle santé, maison d’assistantes maternelles (Mam), complexe sportif, logements, espaces de travail.
- Le projet Movies aux portes de Rennes : écoles, bureaux, locaux associatifs, résidence étudiante.
- L’Hôtel Lincoln à Casablanca : hôtel, espaces de séminaires, rooftop, SPA fitness, restaurant, piscine.
- UPTOWN CASA ANFA à Casablanca : tours résidentielles, business center, hôtels, appart’ hôtel, centre de conférence, market place.
Inclusion et accessibilité
Au sein d’une ville innovante, le capital humain occupe une place centrale. Le but est d’offrir à chacun une égalité de traitement, en prenant en considération les spécificités des usagers. En matière d’aménagement, l’inclusivité s’exprime à travers l’accessibilité pour tous aux services et infrastructures. Le Groupe REALITES construit par exemple des logements adaptés à diverses populations : seniors (Heurus), étudiants (Cap’Études).
Cas pratiques et exemples de réussite
Certaines villes ou quartiers ont réussi leur transformation via l’innovation. C’est le cas de deux projets phares du groupe REALITES :
- Les Ateliers Quelle, le futur quartier moderne et animé de l’agglomération orléanaise. Il offre un parfait équilibre entre logements (appartements, maisons, résidence séniors) et services (hôtel, commerces, bureaux, crèche, pôle santé). Des espaces verts apporteront une touche de nature. Deux parcs seront aménagés : l’un pour les jeunes, l’autre pour les enfants en bas âge. Le quartier est majoritairement pensé pour les piétons et les cyclistes.
- Les Villes Dorées, le nouveau quartier briochin bien dans sa ville, bien dans son temps. Il est implanté sur l’ancien site abandonné de la Polyclinique du Littoral, à Saint-Brieuc. Ici aussi, la mixité fonctionnelle est de mise. Ce projet propose une offre multi-usage intergénérationnelle, répondant aux besoins des étudiants, familles, actifs et seniors.
Le rôle de l’immobilier B2B dans la ville de demain
Les opérateurs ont leur rôle à jouer pour repenser la fabrique de la ville, en investissant dans le développement de projets urbains innovants. En pensant l’usage avant l’ouvrage, le Groupe REALITES se positionne comme un développeur territorial de premier plan. Il se distingue par un double positionnement en maîtrise d’ouvrage (construction de logements, habitats gérés, commerces, bureaux, locaux d’activités…), comme en maîtrise d’usage (services en hospitalité, santé, restauration, entertainment…).
REALITES réinvente la collaboration public-privé pour contribuer au développement des territoires. Le groupe apporte des solutions porteuses de sens, créatrices de valeurs, d’attractivité et de développement économique. Il accompagne les collectivités dans l’aménagement urbain, à l’échelle des quartiers. Il coordonne les parties prenantes vers l’alignement des visions et intérêts.
La ville innovante est indissociable des problématiques de durabilité, de mobilité et de numérisation. Les nouvelles politiques d’aménagement urbain s’appuient sur de nouveaux concepts, à l’image de la réversibilité et la mixité fonctionnelle. L’implication des professionnels de l’immobilier est cruciale pour les rendre plus vertueuses. C’est à eux d’impulser la construction des villes de demain, en synergie avec les acteurs publics.
1 https://www.ecologie.gouv.fr/strategie-nationale-bas-carbone-snbc
4 https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/divd_fr.pdf
5 https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/divd_fr.pdf
7 https://www.cci.fr/actualites/mobilites-douces-redecouvrir-les-coeurs-de-ville
8 https://www.forbes.fr/societe/mobilites-transport-public-quatre-innovations-a-lhorizon-2035/
9 https://www.forbes.fr/societe/mobilites-transport-public-quatre-innovations-a-lhorizon-2035/
10 https://www.forbes.fr/societe/mobilites-transport-public-quatre-innovations-a-lhorizon-2035/
11 https://www.forbes.fr/societe/mobilites-transport-public-quatre-innovations-a-lhorizon-2035/
12 https://www.cci.fr/actualites/mobilites-douces-redecouvrir-les-coeurs-de-ville
17 https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/Lab2051_mixite%20_reversibilte_mai-2023.pdf